深圳商报·读创大湾区驻穗记者 张莹
6月30日，省房地产企业综合竞争力研究课题组发布《2025广东省房地产企业综合竞争力研究报告》（以下简称《报告》），作为连续6年发布的业内权威报告，今年首次增加房企稳健性评估指标。
头部聚集效应持续增强
报告统计数据显示，2024年广东省新房市场改善型住房需求持续释放，刚需企稳回升。2024年，广东100家典型房地产企业(下称“典型房企”)中，本土房企集中于广深区域。其中，深圳最多，共计27家，广州25家。此外佛山5家，东莞4家，珠海、江门各2家，惠州、汕头、潮州、云浮各1家。
百强房企销售额占全省比重，从2020年的84.3%降至2024年73.1%；
同期十强房企销售额占全省比重同比上升4个百分点至37.5%。
改善性需求持续释放 刚需企稳回升
2024年，典型房企在粤总销售额约8698亿元，同比下降15.6%，降幅同比扩大2.9个百分点。
与此同时，改善型住房需求持续释放、展现出最强的韧性，广州、深圳相继放松限购、优化大面积户型税收政策等举措，进一步促进改善型住房需求释放。
2024年，90平方米以下刚需户型成交占比为26.8%，实现止跌回稳；
90-140平方米户型为成交主力面积段，占比62.9%；140-200平方米及200平方米以上户型成交占比分别为7.5%和2.8%。
省内拿地集中广深两地
典型房企在广东省内拿地拓展速度继续放缓，总拿地金额和建筑面积双降，分别同比下降17.6%和31.9%。
除了两大一线城市广州、深圳以外，房企对其他三四线城市投资意愿继续走低。
房企拿地保持较高集中度，分化情况趋于明显。在广州的总拿地金额最高，为767亿元，占全省比重为55.6%；深圳排名第二，总拿地金额为510亿元，占全省比重为36.9%；佛山排名第三，总拿地金额为79亿元，占全省比重为5.7%。
房企营收、利润继续承压，偿债能力走弱
《研究报告》指出，过去几年销售额增速逐年下滑，可供结转的销售额下滑显著，导致当前房企营收承压。
2024年广东省典型上市房企营业收入均值为773.7亿元，同比下降12.6%，降幅较2023年扩大2.7个百分点。
毛利率方面，市场超预期下行后多数城市均面临较大调整压力，销售端价格持续承压叠加地价高位，房企毛利率持续下降。典型上市房企2024年毛利率为8.09%，较2023年再度下行6.84个百分点。
净利润方面，典型上市房企2024年净利润均值仍然为负值，为-41.1亿元。少数头部企业盈利能力表现优于行业，得以维持一定毛利率和净资产收益率，主要得益于现有业务表现相对稳定和前期谨慎精准的投资策略。
房地产市场延续低迷，企业回款减缓，2024年，典型房企中的上市企业净负债率均值为158.6%，同比继续上升。
未来偿债压力方面，当前行业整体到期债券规模较高峰期已经有所下降，行业偿债压力有所缓解。但房企销售、融资两端均处于下行通道，现金流压力较大，仍面临较大的偿债压力。
未来广东房地产市场空间依然很大
省房协专家委主任委员、广东省房地产企业综合竞争力研究课题组专家黎振伟分析指出，虽然房地产市场高速发展期已过，但基于目前广东省内的人口和城市化情况，“十五五”期间，广东省房地产市场需求仍将维持一定规模，增量空间仍然较大。
他同时指出，广东省内城市间的房地产市场分化将进一步加剧。核心城市和热点房地产城市市场将继续保持活跃，而部分三四线城市和经济欠发达地区的房地产市场将面临一定压力。
存量市场的盘活和更新改造将成为房地产市场的重要供应来源。房地产企业可以通过对老旧小区、城中村、旧厂房等存量资产的改造升级，提升其使用价值和经济价值，实现存量资产的盘活。
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